Inicial – Ação de Consignação de Chaves – Contrato de Locação – Pintura de Apartamento

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL/SC.

Preferência de tramitação PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
Estatuto do Idoso
Lei 10.741/03

RA-HOOR-KHUIT, egípcio, casado, místico, carteira de identidade no. 0, CPF no. 0, residentes e domiciliados na rua X, vêm, à presença deste juízo, por seu procurador “in fine” assinado, ajuizar a presente

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES DE IMÓVEL LOCADO c/c INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER

em face de THELEMA IMÓVEIS LTDA, pessoa jurídica de direito privado, CNPJ nº 0, com sede na rua Y, pelos motivos que passa a expor:

I – DA LEI 10.741/03

Primeiramente, mencione-se que, por contar os Autores com mais de 60 anos de idade, mister é observar-se o que estipula a lei 10.741/03, verbis:

Art. 71. É assegurada prioridade na tramitação dos processos e procedimentos e na execução dos atos e diligências judiciais em que figure como parte ou interveniente pessoa com idade igual ou superior a 60 (sessenta) anos, em qualquer instância.
§ 1o O interessado na obtenção da prioridade a que alude este artigo, fazendo prova de sua idade, requererá o benefício à autoridade judiciária competente para decidir o feito, que determinará as providências a serem cumpridas, anotando-se essa circunstância em local visível nos autos do processo.

II – DOS FATOS

1. Os Autores contrataram junto à Ré o aluguel residencial do imóvel descrito no Contrato de Locação anexo.

2. Após se firmar o termo de vistoria de entrega (doc. anexo) – oportunidade em que nenhum registro fotográfico do estado do imóvel foi realizado – nos moldes da Cláusula XII do contrato entre as partes, o imóvel foi ocupado e durante toda a contratualidade (30 meses), todas as regras referentes às obrigações do locatário foram rigorosamente cumpridas.

3. O presente contrato venceu em 23/01/2015.

4. Os autores, quando do vencimento do contrato, desocuparam o imóvel objeto do contrato, passando a ocupar outro endereço, como faz prova o contrato de locação de imóvel residencial firmado junto à Imobiliária Trololo. Assim, solicitaram a vistoria de entrega para realizar a devolução das chaves, nos moldes da Cláusula XVI, buscando desobrigar-se assim definitivamente do imóvel locado e cessando sua responsabilidade quanto à valores de aluguel, condomínio, luz e demais taxas relativas ao imóvel objeto do contrato.

5. Quando da mencionada vistoria de entrega  onde novamente qualquer registro fotográfico foi realizado – foram solicitados pela Ré os seguintes reparos no imóvel, que poderiam ser realizados por terceiros contratados pelos Autores ou pela própria Ré, que dispõe de equipe de manutenção, através do pagamento de orçamento que totalizava de R$ 2.320,00 (dois mil trezentos e vinte reais):
– manutenção das persianas do quarto, sala e área de serviço;
– manutenção/troca da borracha da geladeira;
– troca de sifão PVC da pia da sacada;
– pintura do imóvel (pintura dos dois quartos  paredes e teto  com tinta branco fosco. Uma parede da sala, cor roxa. Forras, vistas e rodapés em esmalte fosco branco).

6. Entendem os ora Autores que a exigência de pintura do imóvel para que haja total desincompatibilização dos mesmos com o imóvel é totalmente descabida.

7. Com efeito, dispõe a Cláusula XVI do contrato firmado entre as partes: Finda a locação, obriga-se a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, procedendo-se a vistoria (…).

8. Porém, a Ré lastreia sua exigência na Cláusula XXIV, que assim dispõe (destacamos): Sempre que na vistoria inicial do imóvel objeto do presente contrato, contiver a descrição de pintura nova, obriga-se o locatário a pintar as mesmas dependências e seus acessórios, nas mesmas cores e materiais, nos termos da vistoria, independentemente de estarem ou não danificados.

9. Ora, tal disposição contraria frontalmente a Lei de Locações. Ademais, a própria descrição do estado da pintura no termo de vistoria dá mostras claras de que não se trata de pintura nova.

10. De fato, infere-se do Termo de Vistoria de Entrega que o imóvel locado tinha pintura em bom estado, porém com evidentes marcas de uso, manchas e nicados.

11. Colhe-se do Termo de Vistoria (anexo), no que se refere especificamente ao estado da pintura do imóvel:

11.1. Banheiro
– Forras: pintura nova com leves nicados;
– Portas: pintura nova com leves manchas;
– Vistas: pintura nova com leves nicados;
11.2. Cozinha
– Rodapé: pintura nova com leves manchas;
11.3. Quarto I
– Paredes: pintura nova com leves manchas e sinais de rachaduras;
– Portas: pintura nova com leves nicados;
– Vistas: pintura nova com leves nicados;
11.4. Quarto II
– Paredes: pintura nova com leves manchas;
– Portas: pintura nova com leves manchas;
– Rodapé: pintura nova com leves machas;
– Vistas: pinta nova com leves nicados;
11.5. Sacada
– Churrasqueira: com tijolos aparentes, com leves nicados;
– Paredes: pintura ruim, descascando com sinais de rachaduras com nicados;
11.6. Sala
– Forras: pintura boa, com leves manchas e arranhões;
– Paredes: pintura nova, com 1 parte em roxo com acabamento ruins, com leves manchas, com fiação aparente;
– Portas: pintura boa, com leves manchas e arranhões, com 1 prego externo;
– Vistas: pintura boa, com leves manchas e nicados, parte externa com número;
11.7. Área de Serviço
– Paredes: pintura boa, com 1 parte prox. tanque azulejado com leves manchas e arranhões;

12. Cumpre destacar que a própria Ré, ao final do Roteiro de Vistoria, explicita a sua própria semântica no item Definição dos Conceitos Usados Neste Formulário (destacamos):
– Novo: é o que está sendo usado pela primeira vez. É a pintura efetuada imediatamente antes da entrada do inquilino ou o utensílio colocado nas mesmas condições.
– Bom: para as coisas cujo estado mereça qualquer restrição. No caso da pintura esta apresenta-se sem manchas ou desgaste, marcas ou riscos sem contudo ter aspecto original.
– Ruim: para as coisas com evidentes sinais de desgaste e que estejam funcionando mal. É a pintura com mau aspecto (manchas, riscos, descoramentos acentuados) ou utensílios que não funcionem direito.

13. Ou seja, a exigência da Ré é duplamente incabível! A uma porque a descrição do estado da pintura do imóvel objeto do contrato mostra que  segundo a semântica da própria Ré  tem-se o caso de pintura boa e não pintura nova. A duas porque o contrato exige a re-pintura do imóvel independentemente de estarem danificadas ou não.

14. É preciso destacar que o quadro geral do imóvel é o mesmo que se observou na oportunidade da vistoria de entrada, após o curto período de aluguel. O imóvel apresenta machas e nicados, próprios do uso e que já se observavam quando do início da contratualidade.

15. De igual modo, há que se observar que a pintura do imóvel ao final da relação locatícia não está no rol das obrigações do locatário, ex vi os termos da legislação civil e em especial, da Lei de Locações.

16. Posto que tal ônus possa ser acordado nos termos do contrato, tal não é o caso dos presentes autos, em que a obrigação de pintura ficou condicionada à eventos que não se observam na prática.

17. E mais: os critérios e conceitos que embasam a incidência ou ausência da obrigação de pintar o imóvel (ou parte dele) foram dispostos de forma unilateral pela ora Ré, tratando-se o ajuste firmado entre as partes de típico contrato de adesão. E esta, de forma totalmente arbitrária, classifica como tendo pintura nova (!) um imóvel cuja descrição lavrada por ela própria (!!), torna inaceitável a mencionada classificação e obrigações daí decorrentes.

18. Com efeito, todos os dispositivos do instrumento de contrato foram redigidos e impostos pela Ré, cabendo aos Autores apenas escolher o imóvel dentre os disponíveis para locação.

DA ABUSIVIDADE E NULIDADE DA CLÁUSULA DE PINTURA

19. A lei de locações assevera que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

20. Assim, a jurisprudência tem entendido que a cláusula que obrigue a pintura de forma incondicional é abusiva, e deve ser afastada.

21. É da jurisprudência:

Apelação nº 0042032-11.2009.8.26.0000 (Antigo nº 1.254.615-0/3) Comarca: São Paulo – 1ª Vara Cível do Foro Regional da Lapa Apelante: Maria Angela Garcia Costa Apelado: Rogério de Campos Juiz 1ª Inst.: Dr. Júlio César Silva de Mendonça Franco LOCAÇÃO RESIDENCIAL OBRIGAÇÃO DE FAZER PINTURA RESTITUIÇÃO Obrigação de pintura do imóvel ao término da locação, independentemente do estado em que se encontra o imóvel Cláusula abusiva Obrigação do locatário em restituir o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal Ausência de prova de desgaste anormal do imóvel. Sentença mantida. Recurso improvido. 11009184 – LOCAÇÃO RESIDENCIAL – ENTREGA DAS CHAVES – LOCAÇÃO RESIDENCIAL – REPARAÇÕES – PINTURA – ENTREGA DAS CHAVES – A obrigação de pintar o apartamento quando da entrega do imóvel no término da locação. é uma exigência abusiva, pois contraria o texto expresso da lei inquilinária, a qual, no seu art. 23 apenas obriga o locatário a reparar os estragos a que deu causa, desde que não provenham de seu uso normal. O contrato não pode contrariar a lei, estabelecendo regras que afastem o que ela, expressamente, dispõe. (TACRJ – AC 12096/91 – (Reg. 952-3) – Cód. 91.001.12096 – 6ª C. – Rel. Juiz Nilson de Castro Dião – J. 18.02.1991) (Ementa 34423)

22. Isto posto, tem-se que a exigência da Ré no que se refere à pintura é totalmente descabida, sendo nula de pleno Direito, devendo ser afastada por este r. Juízo, o que se requer.

DA CONSIGNAÇÃO DAS CHAVES EM JUÍZO

23. Conforme se esclareceu, a exigência da Ré no que se refere à pintura não em sustentação legal ou contratual.

24. Logo, se mostra totalmente injustificada a recusa do recebimento das chaves pela Ré, bem como dos demais documentos exigidos para o ato (última conta de luz e última taxa de condomínio pagas, bem como a declaração de quitação da administradora de condomínio de ausência de débitos  docs. Anexos).

25. Assim, é perfeitamente admissível a propositura da presente ação de consignação para entrega das chaves do imóvel locado, vez que a resistência do locador em recebê-las se mostra totalmente injustificada.

26. Neste sentido:

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – Ação de consignação de chaves – Recusa do locador ao recebimento das chaves, sob a alegação de existência de débitos pendentes – Inadmissibilidade – Injusta recusa – Eventual prejuízo a ser perseguido em ação própria – Inexistindo causa justa para a não recuperação da posse do imóvel locado por parte do locador, é de se reconhecê-lo em mora, a partir do depósito judicial das chaves, reconhecendo-se que a obrigação contratual da locatária cessa a partir de então – Pedido contraposto – Inadmissibilidade – Em se tratando de ação consignatória de chaves, cabia à ré, no prazo da contestação, ação de reconvenção, não sendo cabível opor pedido contraposto – Recurso improvido. (Acórdão Nº 1236654006 de 28ª Câmara de Direito Privado, de 17 Fevereiro 2009, TJSP. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Apelação Com Revisão, Magistrado Responsável: Carlos Nunes)

27. A entrega das chaves aponta para a cessação da responsabilidade do locatário quanto ao imóvel objeto da locação, devendo ser declarado por este Juízo, o que se requer.

DO PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA

28. O artigo 273, inciso I, do Código de Processo Civil prescreve:
O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:

I – haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação;

29. Como bem decidiu o ilustre Ministro José Delgado, in Recurso Especial nº 442693/RS, 1ª Turma:
O poder geral de cautela há que ser entendido com uma amplitude compatível com a sua finalidade primeira, que é a de assegurar a perfeita eficácia da função jurisdicional. Insere-se, aí, sem dúvida, a garantia da efetividade da decisão a ser proferida. A adoção de medidas cautelares (inclusive as liminares inaudita altera pars) é crucial para o próprio exercício da função jurisdicional, não devendo encontrar óbices, salvo no ordenamento jurídico. (trecho extraído do acórdão proferido pelo STJ, publicado no DJ em 21/10/2002)

30. O receio de ocorrência de dano irreparável ou de difícil reparação é incontroverso, estando toda a situação fática a significar severos prejuízos aos Autores.

31. Por conta da injustificada exigência da Ré referente à pintura do imóvel, os Autores estão impedidos de realizar a devolução das chaves, já que a Ré se recusa a aceitá-las.

32. Assim, tem-se que o contrato não se resolve, permanecendo os Autores como responsáveis pelas taxas de aluguel, condomínio e luz de um imóvel que sequer ocupam mais. A passagem do tempo só fará acumular os valores supostamente devidos, cuja responsabilidade em adimplir  na realidade  já não pertence aos Autores.

34. Toda a documentação própria para a entrega das chaves que foi exigida pela Ré foi recusada por esta, ao argumento de que  há pendências relacionadas à pintura .

35. Note-se que, diante desses fatos, os Autores ficam impedidos até mesmo de realizar os outros reparos que a Ré solicitou e que reconhecem como devidos.

36. Ora, se permanecerem com as chaves para realizá-los, sustenta-se a locação e a obrigação de arcar com aluguel, condomínio e luz até que nova vistoria reconheça como cumpridos os reparos. Que ainda assim não resolveriam o contrato, vez que a Ré permaneceria aguardando a pintura ou o pagamento do orçamento para que esta mesma realizasse os trabalhos através de sua equipe de manutenção.

37. Por outro lado, os Autores ficaram impedidos pagar à Ré pelos valores dos demais reparos solicitados, que foram anotados no Roteiro de Vistoria como  cortesia , à exceção dos reparos da borracha da geladeira e troca do sifão da pia da sacada, que somam R$ 220,00 (duzentos e vinte reais).

38. Diante de todo o exposto, em vista da jurisprudência e doutrina apresentada na presente, espera, pois, seja deferida liminarmente INAUDITA ALTERA PARS para que:

38.1 Seja declarado resolvido o contrato de aluguel entre as partes, não restando aos Autores ou fiador qualquer obrigação no que se refere aos valores de aluguel, condomínio, luz e demais taxas, contadas da data do fim do contrato entre as partes;

38.2 Seja impedida da Ré de negativar os Autores ou fiador, por conta dos mencionados débitos;

38.3 Seja impedida a Ré de executar o fiador dos Autores por conta das obrigações e supostos débitos dos Autores relativamente ao contrato objeto da presente ação;

38.4 Seja oficiada a Administradora de Condomínios Adelante  Cobrança de Condomínios, para que se abstenha de lançar boletos de condomínio vinculados ao contrato firmado entre Autores e Ré.

38.5 Sejam recebidos em cartório as chaves e controles eletrônicos de acesso ao imóvel objeto do presente feito, em face da impossibilidade de anexá-los ao processo na forma digital, na forma do art. 8º §2º da RESOLUÇÃO CONJUNTA N. 04/08 GP/CGJ

DO REQUERIMENTO:

Isto posto, requer de Vossa Excelência:
a) a citação da Ré para que receba as chaves do imóvel ou ofereça contestação no prazo legal, sob pena de revelia;
b) seja declarada nula a Cláusula XXIV do contrato firmado entre as partes;
c) seja, por conseguinte declarado resolvido o contrato entre a partes e a inexistência da obrigação de os Autores promoverem a pintura solicitada pela Ré, sendo igualmente indevidos os valores apontados no orçamento levantado pela Ré;
d) seja julgada totalmente procedente a ação, condenando a Ré nas custas e honorários advocatícios eventualmente incidentes;
e) Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em Direito admitidos.

Dá-se à presente causa o valor de R$ 2.320,00.
Termos que pede deferimento.

Witmarsum, 03 de março de 2015.

Aleister Crowley
OAB 93

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