Inicial – Consignação em Pagamento – Locação – Entrega de Chaves

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE WITMARSUM-SC / ESTADO DE SANTA CATARINA

SIMONE DE BEAUVOIR, brasileira, solteira, escritora, portadora do R.G nº 0, inscrita no CPF sob o nº 0, residente e domiciliado à Rua X, neste ato representado por seu procurador judicial signatário, mandato incluso (doc. 01), vem, fundamentos no artigo 539 e seguintes do Código de Processo Civil e na Lei 8.245 de 1991 em seu artigo 67, propor a presente:

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C DANOS MORAIS

em face de FOUCAULT IMÓVEIS LTDA., pessoa jurídica de direito privado, CNPJ nº 0, estabelecida à Rua Y, pelos fatos e fundamentos que a seguir se expõe:

2. SÍNTESE FÁTICA

A Autora, em 01 de agosto de 2014 celebrou contrato de locação de imóvel (doc. 5) residencial localizado à Rua Z, pertencente a Jean-Paul Sartre, neste ato representado e responsável o Réu.

Findo o interesse contratual de locação, a Autora faz reparos para a entrega do imóvel e decide agendar a vistoria para o dia 08 de agosto de 2017 objetivando a entrega das chaves. No entanto, embora o imóvel estivesse em perfeitas condições de uso estando em condição igual e até superior de quando recebera, houve a recusa por parte da Ré.

Ocorre que para a surpresa da Autora o valor orçado pela imobiliária Foucault Imóveis Ltda. para que o imóvel estivesse em condições de ser entregue foi a quantia de R$ 7.755,00 (doc. 6). Espantada com o quantum, muito acima daquele praticado pelo mercado, mas agindo de boa fé, a Autora decide realizar os reparos buscando outros meios. Dessa forma, respeitando os limites do seu orçamento, a Autora opta por não contratar com a empresa de manutenção da própria Foucault Imóveis Ltda. cuja fatura corresponderia ao valor supracitado.

Mister destacar que a Ré possui equipe de reparação de danos do imóvel, a qual é oferecida para os locatários sob a propaganda/proposta de que caso contratada, fica o inquilino dispensado de vistoria desobrigando-o de qualquer encargo, o que por conseguinte, poria fim a relação contratual.

Tal “benesse” oferecida pela imobiliária demonstra o único interesse por parte da empresa em vincular o inquilino aos seus serviços. Enseja que as vistorias com excessivas exigências nos reparos, nada mais é do que estratégia para impelir o inquilino a contratar com os serviços de manutenção da imobiliária.

Ato contínuo, após a segunda vistoria, a imobiliária mais uma vez coloca-se descontente, impondo o orçamento no valor de R$ R$ 3.375,00 (doc. 7). Ainda que o imóvel estivesse mais uma vez impecável, o novo orçamento foi entregue a Autora mantendo valores altos para os reparos, bem como objeções abusivas e preciosistas, não correspondentes com o que pode ser exigido de um imóvel locado pelo período de quatro anos. Ressalta-se que referidas exigências almejam, de certa forma, a entrega do imóvel em uma condição superior à recebida.

Salienta-se que algumas exigências somente foram discriminadas na segunda vistoria, atitude que corrobora com o entendimento acerca da intenção por parte da imobiliária em ser intransigente, exigindo reparos abusivos. Um contrassenso já que a vistoria inicial (doc. 8) já havia sido feita e destacado os reparos necessários. Tal é a resistência da Ré em relação aos reparos praticados por terceiros, pois possuem o interesse que os reparos sejam feitos com sua própria empresa. Caracteriza, portanto, justamente a forma indireta de compelir o locatário a contratar com a empresa de manutenção da Foucault Imóveis Ltda.

É cediço que o desgaste natural provocado pelo tempo, não é fator de obrigação do inquilino em reparar. Tais deteriorações são em função do uso normal do imóvel e até mesmo por motivo de fenômenos da natureza, os quais atingem especialmente área externa do imóvel. Por exemplo, a entrega de um imóvel depois de quatro anos de locação, como no caso em tela, obviamente que estará sujeito a referido desgaste, ficando a cargo do locador tais reparos.

A obrigação por parte do inquilino, portanto, é devolver o bem na forma que o recebeu, excluindo os danos naturais causados pelo tempo, considerando que o bem deve estar em condições de uso para aquilo que se destina. Situação esta que coincide exatamente com o caso em análise, uma vez que o imóvel possui alguns danos decorrentes do desgaste natural, mas está em excelente estado para uso, e até para imediata locação de acordo como está demonstrado nas imagens anexas.

Depreende-se dos comprovantes colacionados (doc. 9) que houve a compra de materiais de pintura, tintas, bem como dispêndio de três semanas na realização dos reparos para que o imóvel fosse entregue em perfeitas condições. Motivo pelo qual, o aluguel adentrou uma semana do mês subsequente, até o dia 08 de agosto data da primeira vistoria, e, posteriormente, mais uma semana para novos reparos até a data da segunda vistoria dia 15 de setembro. Acrescenta-se que a Ré ainda a imobiliária ainda cobrou mais 7 dias de aluguel após a entrega das chaves na justificativa de realização de reparos, os quais como consta em imagens juntadas, até o presente momento não foram realizadas. O que reforça a tese que de fato não havia a necessidade de reparos.

Indignada e constrangida com a atitude desrespeitosa e abusiva exercida pela empresa Foucault Imóveis Ltda. na relação contratual, vem a Autora requerer auxílio do Judiciário para por fim ao contrato de locação assegurando o direito do devedor de pagar o que é justo.

A Autora tentou de inúmeras formas conciliação via extrajudicial com a Ré, na intenção de ser valorizada como cliente muito embora não sendo uma proprietária de imóvel, mas inquilina, pagadora de seus aluguéis e merecedora de um tratamento cordato. No entanto, não obteve sucesso. Acrescenta-se que não a Autora não efetivou depósito bancário com carta de aviso de recebimento em função da greve bancária.

Eis a razão para se intentar a presente ação de consignação em pagamento.

3. PEDIDO TUTELA DE URGÊNCIA

De acordo com o artigo 300 do Código de Processo Civil, poderá haver a concessão de tutela de urgência quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Requer-se a tutela de urgência para que seja concedida a suspensão da exigibilidade do boleto de cobrança (doc. 10).

A verossimilhança do direito invocado, ou fumus boni juris necessários para a concessão das tutelas de urgência, pode ser encontrado no presente caso considerando o conjunto probatório e das alegações efetuadas pela Autora, as quais demonstram a cobrança de valores em desacordo com a realidade e notoriamente exorbitantes.

Tratando-se do periculum in mora, isto é, a existência de um perigo de dano jurídico, derivado do atraso de um provimento jurisdicional definitivo, também presente, pois o perigo da demora poderá incidir em danos irreparáveis, como por exemplo, gerar cobrança de juros, protesto, a inclusão em cadastros de restrição ao crédito, danos que recairão sobre a Autora, devendo ser evitados, haja vista ser o objeto da demanda justamente a ilegalidade das cobranças exigidas.

Viabiliza-se, com a concessão da tutela inibitória antecipada, valendo-se da expressão utilizada pela doutrina mais abalizada, destinada a impedir a prática de um ilícito ou de impedir a sua continuação ou repetição, evitando a degradação do direito.

A tutela inibitória é uma das mais importantes formas de tutela jurisdicional dos direitos. Isto porque objetiva conservar a integridade do direito, evitando a sua degradação.

Isto é, não está a Autora querendo escusar-se de sua obrigação, não a interessa a incômoda situação de ver-se constituída em mora, muito pelo contrário, quer adimplir com seu compromisso, mas também quer se assegurar que o valor cobrado seja justo.

Quando a Autora assumiu a obrigação, seu interesse era de cumpri-la, na forma e tempo, quando não obstada pelo credor, como ocorre no presente momento.

Acrescenta-se que é possível, em sede de ação declaratória de cláusulas contratuais cumulada com revisão de valores, promover o devedor o depósito por consignação do que entender devido, sempre que se fizer presente à verossimilhança das suas alegações para evitar as consequências da mora.

No caso concreto o cancelamento ou suspensão da exigibilidade do boleto de cobrança e a consignação do pagamento devido, em forma de antecipação parcial da tutela, irá assegurar a não produção de danos e riscos à Autora.

Neste ínterim, deve-se atentar para as disposições do Código Civil, artigo 337, e, igualmente, para as do Código de Processo Civil, artigo 540, caput, no intuito de se verificar os efeitos previstos da presente ação:

Art. 337. O depósito requerer-se-á no lugar do pagamento, cessando, tanto que se efetue, para o depositante, os juros da dívida e os riscos, salvo se for julgado improcedente.

Art. 540. Requerer-se-á a consignação no lugar do pagamento, cessando para o devedor, à data do depósito, os juros e os riscos, salvo se a demanda for julgada improcedente.

Assim, como se verifica, o depósito tem o condão de liberar o devedor dos juros da dívida e demais riscos como se houvesse adimplido com o valor devido diretamente ao credor.

Desse modo, faz-se essencial a concessão da tutela de urgência, suspendendo a exigibilidade do boleto, para que não haja prejuízos irreparáveis ou de difícil reparação para a Autora.

4. DEPÓSITO JUDICIAL DO ÚLTIMO ALUGUEL

Ora, é inconteste que ao devedor assiste o direito de solver suas dívidas, sendo para tanto, amparado pelo ordenamento jurídico, que propugna, justamente, pelo adimplemento das obrigações, conforme se pode facilmente verificar, mediante disposições do Código Civil, adiante transcritas: “Art. 334. Considera-se pagamento, e extingue a obrigação, o depósito judicial ou em estabelecimento bancário da coisa devida, nos casos e forma legais”.

Referido diploma legal estipula, ainda, hipóteses em que se entende cabível o pagamento em consignação, sendo certo, a uma simples leitura, que o presente caso subsume-se, perfeitamente, à previsão do artigo que se transcreve: “Art. 335. A consignação tem lugar: (…) V – se pender litígio sobre o objeto do pagamento”.

Ademais, não se pode olvidar, que a relação ora em apreço é regulada pela Lei nº 8.245/91, denominada Lei do Inquilinato, que traz em seu art. 67 disposição acerca da possibilidade de se propor Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação.

Já no diploma processual cumpre anotar os termos do art. 539 do Código de Processo Civil, no que cabe à possibilidade da presente ação: “Nos casos previstos em lei, poderá o devedor ou terceiro requerer, com efeito de pagamento, a consignação da quantia ou da coisa devida.”

Desta feita, combinando as disposições do diploma processual com as de direito material, acima elencadas, conclui-se pela total pertinência, e outrossim, procedência da presente Ação de Consignação, proposta em razão de valor orçado em vistoria pela imobiliária Foucault imóveis Ltda., bem como ao quantum valorado para cobrança de aluguel.

Em razão disto a Autora compreende como valor devido a quantia referente ao aluguel do início do mês até o dia anterior a data da primeira vistoria ocorrida no dia 08 de agosto, haja vista também estar o imóvel desocupado, devendo ser valorado em R$ 386,65 em caráter de depósito judicial, uma vez que o valor referente a um mês de aluguel é R$ 1.449,93 (fl. 1 doc. 7).

O valor a ser consignado observou o que está previsto na Lei do Inquilinato, a qual dispõe sobre o procedimento para consignação de alugueres e acessórios. Nesse sentido o quantum supramencionado seguiu os ditames do artigo 67, inciso I, que dispõe:

Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:
I – a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores (…);

Acrescenta-se, ainda, que o aluguel devido, está sendo contabilizado até a primeira vistoria, pois a Autora ao demonstrar interesse em entregar as chaves para a Ré, mas recebeu sua recusa. Por esse motivo, na tentativa de não levar o embate para as vias judiciais, a Autora de forma amigável concordou em fazer os reparos que já inicialmente havia considerado excessivos e que podem ser vislumbradas nas imagens anexadas em ambas as vistorias (docs. 6 e 7).

Salienta-se que a Autora não pode sofrer prejuízo por tentar de forma cordial e sem litígio resolver as questões conflitantes, uma vez que tal comportamento demonstra a boa fé e interesse em não levar ao judiciário mais uma demanda que poderia ser resolvida por outras vias.

Ocorre que a Ré, manteve comportamento inflexível não deixando alternativa a não ser demandar o judiciário.

Entretanto, caso seja o entendimento que o aluguel a ser exigido seja até a data da entrega das chaves, dia 15 de agosto de 2017 (doc. 8) e não como a imobiliária Ré considerou acrescentando 7 dias para que eles mesmo fizessem os reparos, assim como está sedimentado pela jurisprudência:

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÕES DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO E DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ENTREGA DO IMÓVEL ANTES DO TÉRMINO DO CONTRATO. VISTORIA FINAL ATESTANDO A NECESSIDADE DE REPAROS. INSURGÊNCIA DA INQUILINA CONTRA A SUBSTITUIÇÃO PARCIAL DO PISO LAMINADO E COBRANÇA DO ALUGUEL E DA TAXA DE CONDOMÍNIO ATÉ A DATA DO LAUDO DE DESOCUPAÇÃO. DEPÓSITO JUDICIAL DO VALOR QUE ENTENDE DEVIDO. PEDIDOS JULGADOS IMPROCEDENTES. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA PELA AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO (ART. 93, IX, DA CR). NÃO OCORRÊNCIA. RECLAMO ATACANDO PREPONDERANTEMENTE A NECESSIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DO PISO LAMINADO. ALEGAÇÃO DE DESGATE NATURAL. PROVA QUE APONTA PARA A SUA BAIXA QUALIDADE. AUSÊNCIA LAUDO TÉCNICO ATESTANDO A NECESSIDADE DE SUBSTITUIÇÃO E TAMPOUCO ASSEGURADO O PRÉVIO CONTRADITÓRIO. DÉBITO INEXISTENTE. SENTENÇA REFORMADA. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DA TAXA DE CONDOMÍNIO OBRIGAÇÃO QUE SE ENCERRA COM A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL E ENTREGA DAS CHAVES. REEMBOLSO DA DESPESA COM A CONFECÇÃO DA ATA NOTARIAL. EXIGÊNCIA DO LOCADOR. INVIABILIDADE POR AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS.

Requer-se, portanto alternativamente, seja considerada a quantia de R$ 773,30, como é sedimentado na jurisprudência.

5. DA ABUSIVIDADE NAS EXIGÊNCIAS DA VISTORIA FINAL

A primeira vistoria elencou uma série de danos, os quais podem ser visualizados em documento anexo. Nesse documento fica claro que os valores estipulados estão muito acima do que comumente encontramos.

Além disso, a partir das imagens a possibilidade de visualizar exigências descabidas, somando o alto quantum de R$ 7.755,00, o qual deveria ser pago pela Autora.

Espantada e insatisfeita, a Autora, ainda que considerasse abusivas as exigências, propôs-se a realizar alguns reparos e em outros casos relembrou a Ré que muitas das exigências ali dispostas já haviam sido discutidas em vistoria inicial.

Dentre os reparos elencados na segunda vistoria pela imobiliária Foucault Imóveis Ltda. estão: tampo do vaso sanitário do lavabo, pia da cozinha entupida, reparo descarga do lavabo, limpeza das fechaduras e luminárias com tinta, registro do lavabo, faxina, pintura interna e externa, somando a quantia de R$ 3.375,00.

Referido valor é visivelmente exorbitante, mas também notoriamente inferior à primeira vistoria, muito embora o laudo da primeira visita seja muito semelhante ao laudo da segunda. Isso pode ser observado através das imagens anexas, ainda que os reparos elencados estejam em maior quantidade.

Acrescenta-se ainda que há a comparação entre as imagens da vistoria inicial em relação à vistoria final, o que demonstra claramente o abuso e até má fé por parte da imobiliária em exigir reparos desarrazoados, intentando enriquecer-se às custas do inquilino, no caso a Autora, quando findo seu contrato de locação.

Tratando-se dos reparos da segunda vistoria, citam-se àqueles referentes a pia da cozinha entupida (doc. 11 anexo que demonstra gasto em prestação de serviço que verificou problema estrutural da casa comprometendo encanamento, e, por conseguinte, comprometendo a escoadura da água da pia), bem como os ajustes de cunho estrutural do lavabo como registro e descarga. Tais consertos, por se tratarem de ajustes que necessitarão de obras em que deverá ser alterada a estrutura do imóvel, é sabido que não cabe ao inquilino reparar, mas sim ao proprietário.

Nesse sentido, dispõe o artigo 22 da da Lei 8.245/91:

Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (…);

Ainda há que se salientar que além do alto valor para a pintura do imóvel previsto pela Foucault Imóveis Ltda., as paredes já haviam sido pintadas por duas vezes, para que pudesse estar de acordo, mas sem sucesso.

Assim, conclui-se que quaisquer manchas ou deficiências nada mais são do que desgaste natural do tempo. Nesse sentido está disposto em jurisprudência:

EMENTA: LOCAÇÃO – CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO – PRORROGAÇÃO – FIADORES – RESPONSABILIDADE – COBRANÇA – PINTURA DO IMÓVEL -MANCHAS – VAZAMENTOS/INFILTRAÇÕES – RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. 1. Ocorrendo a prorrogação do contrato de locação, inicialmente pactuado por prazo determinado, subsiste o compromisso de responsabilidade dos fiadores até a entrega das chaves, salvo se estes, após o término daquele prazo, se exoneraram do encargo. 2. Se o locatário, ao entregar o imóvel locado, realiza a pintura utilizando tinta nova de primeira qualidade, eventuais manchas não decorrem da pintura, podendo ter origem em vazamentos e/ou infiltrações, cuja reparação é de responsabilidade do proprietário do bem. Diante do exposto, verifica-se a indevida cobrança por parte da Ré em exigir da Autora valores acima do previsto no mercado e ainda imputar obrigação que não são suas. (Apelação Cível nº do 1.0079.09.942164-0/001  TJMG – Rel. Des. Guilherme Luciano Baeta Nunes, Data da Publicação: 07/03/2013).

Acrescenta-se, que tal postura configura enriquecimento ilícito, uma vez que ocorreria um acréscimo de valores ao patrimônio da imobiliária em detrimento da Autora, sem que para isso tenha um fundamento jurídico e em conformidade com a realidade.

6. CONFIGURAÇÃO DA REPARAÇÃO DOS DANOS CAUSADOS

Ab initio, destaca-se que a jurisprudência dispõe que é possível em ação de consignação em pagamento a discussão sobre as exigências abusivas em contratos, sem que para isso constituía o devedor em mora.

Isso porque, por ser forma de extinção das obrigações como alude o artigo 334 do Código Civil, não só o credor tem o direito de exigir o cumprimento da obrigação, como também o devedor tem direito ao adimplemento, podendo então também poder discutir eventuais divergências provenientes da relação contratual.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça vem se posicionando favoravelmente:

EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – ÂMBITO DE DISCUSSÃO – CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. Pacificou-se na jurisprudência da Segunda Seção desta Corte entendimento Segundo o qual, na ação de consignação em pagamento, é possível ampla discussão sobre o débito e o seu valor, inclusive com a interpretação da validade e alcance das cláusulas contratuais. Recurso especial conhecido e provido. (Resp nº 401.708/ MG (2001/01.55021-3, rel. Min. CASTRO FILHO).

Em razão disto, além do depósito judicial que se considera devido, ainda passa-se a discussão das exigências e cláusulas propostas pela Ré, as quais configuram comportamento abusivo e de má fé, sendo portanto, dever da Ré em repará-lo.

Para a vida civil, requer-se comprometimento com a boa fé e regularidade com as normas previstas em lei. Não se pode negligenciar comportamentos abusivos, uma vez que esses com certeza se repetem, tornando-se prática costumeira e banal, não causando mais espanto, embora continue sendo prática desconforme. Motivo pelo qual, aquele que se insurge contra tal comportamento ilícito deva ter seu direito preservado. Além do mais, quando da constituição de uma empresa, assume-se compromisso para com a sociedade devendo essa prestar seus serviços de acordo com a ética e a boa fé.

Nesse entendimento, destaca-se o artigo 187 do Código Civil Brasileiro, para aquele titular de um direito que comete ato ilícito quando, ao exercê-lo, “excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”. No mesmo sentido o artigo 186, do mesmo diploma: “Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

Corroborando tais argumentos citam-se as palavras do jurista e Procurador de Justiça do Ministério Público do Estado de Minas Gerais, Nelson Rosenvald:

Não incide violação formal a uma norma, porém um desvio do agente às suas finalidades sociais (art. 5º da LICC), mediante a prática de uma conduta que ofenda os limites materiais impostos pelo ordenamento jurídico (…). Isto é, enquanto o ato ilícito subjetivo é um ato ilegal, pois o infrator viola efetivamente uma regra, no abuso do direito, o agente aparentemente exerce um direito subjetivo de sua titularidade, mas, em verdade, ultrapassa os limites éticos para os quais ele foi concedido pelo ordenamento, ao infringir a sua função social. Não pratica propriamente um ato ilegal, mas antijurídico, pois todo direito é concedido para a realização de uma finalidade socialmente satisfatória, e não para o atendimento de pretensões egoísticas, em detrimento das expectativas coletivas de realização do Direito. (ROSENVALD, Nelson. Direito das Obrigações. 3ª Ed. Rio de Janeiro: Impetus, 2004, p. 39).

Desse modo, salienta-se que é dever do Estado, dentro da seara jurisdicional, exercer sua função punitiva preservando a segurança jurídica defendida pelo art. 5º da nossa Constituição Federal.

Dessa forma, para perfectibilizar os direitos preconizados na Carta Magna, na qual há a formulação de normas infraconstitucionais, o que de certa forma garante que condutas abusivas daqueles que detém algum direito não passem a ser prática corriqueira, evitando lesão àqueles que de boa fé adquirem obrigações e que as desejam cumprir.

Assim, importante é o intervencionismo estatal nas relações contratuais, objetivando amenizar a força da autonomia da vontade ao estender a preocupação também em proteger à ordem social, provendo a segurança jurídica das relações civis. Sendo assim, evoca-se o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais, estabelecido pelo artigo 422 do Código Civil in verbis: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

Desse modo, será o contrato, segundo a autora Cláudia Lima Marques (MARQUES, Claúdia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Ed. RT, 2002), “(…) instrumento à disposição dos indivíduos na sociedade de consumo, mas, assim como o direito de propriedade, agora limitado e eficazmente regulado para que alcance a sua função social”.

Por esse motivo, deve-se considerar que existe uma presunção de obrigação juris tantum contra o autor da cobrança, devendo reparar quando houver abuso. Verifica-se fundamento no Código Civil Brasileiro em seu artigo 927:

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

A vantagem manifestamente excessiva está exatamente na cobrança indevida, numa supervaloração dos seus serviços aproveitando a expectativa dos clientes na “agilidade” e “simplicidade” desse processo de saída de um imóvel. Na prática desse tipo de abuso, contando com a boa vontade de muitos incautos, o que se pode constatar porventura é um enriquecimento sem causa da imobiliária. Tal é o entendimento quando há cobrança de valores que na realidade não possuem fundamento em serem cobrados.

Verifica-se como direitos básicos do indivíduo a proteção contra práticas abusivas no fornecimento de serviços e a efetiva prevenção/reparação de danos, haja vista ser vedado a exigência de vantagem manifestamente excessiva.

A Ré não só cobrou valor excessivo da Autora para a realização dos reparos, como também agiu de má fé na vistoria, na tentativa de pressionar a Autora na contratação de seus serviços. Ademais, a Foucault Imóveis Ltda. não realizaram os reparos os quais disseram que fariam, demonstrando a má fé e o interesse escuso em apenas enriquecer-se ilicitamente à custa da Autora como demonstram imagens juntadas (doc 12).

No entanto, ressalta-se que o pagamento apenas não se efetivou em função da resistência da Autora, culminando na realização da presente demanda, embora tivesse sem sucesso ocorrido inúmeras tentativas de acordo. Entretanto, o mesmo não ocorre com outras tantas pessoas que sofrem igual constrangimento e efetuam o pagamento para se liberarem da obrigação, configurando então o enriquecimento ilícito mencionado.

Acrescenta-se ao exposto, que houve apenas um orçamento proposto, o qual está visivelmente em desacordo com valores de mercado, caracterizando ainda mais a tentativa de monopólio e interesse em aumentar o patrimônio à custa do fim do contrato de locação.

Ademais, a recusa às reparações feitas pela Autora, deixaram claro que, ainda que a Autora reparasse os danos inúmeras vezes, fizesse mais uma pintura, a vistoria configuraria o desacordo.

Encontrando-se, dessa forma, a inquilina numa situação constrangedora de ter que despender de alguma quantia para se vir desobrigada da relação contratual. Tal interpretação pode ser comprovada pelas imagens anexas, haja vista o imóvel encontrar-se em perfeitas condições de uso desde a primeira vistoria correspondendo às mesmas condições em que recebeu o imóvel.

Desse modo, a Autora viu-se constrangida a contratar com a empresa de reparação da própria Ré, para poder, somente então, se desobrigar da relação contratual.

Entretanto, ao invés de ceder a pressão feita pela imobiliária, decidiu demandar o auxílio do judiciário para que essa conduta fosse rechaçada e não reproduzida, bem como para que demais pessoas não precisem ceder ou tenham que pagar um valor exorbitante.

Não se pode negar que o apontamento indevido, o desgaste pelas constantes reparações infrutíferas, a perda por vezes da possibilidade de usar seu tempo para realização de suas aulas em função das obras e ajustes, e ainda sem sucesso, pois não havia forma das reformas satisfazerem à imobiliária, merece ser indenizável.

O estresse intenso, desgaste imensurável, sofrimento, perda financeira, justifica a aplicação de indenização, mas como é característico do dano moral, não há que se cogitar prova exata de prejuízo, uma vez que somente pode se presumir pelos anexos juntados.

Portanto, vislumbra-se a possibilidade da configuração de dano moral, bem como se tem a existência de pressupostos para tal requerimento.

Quanto ao valor da indenização, é notória a dificuldade de fixação, tendo em vista a falta de critérios objetivos traçados pela lei. Assim, cabe ao prudente arbítrio do julgador, portanto, estipular equitativamente o montante devido, mediante análise das circunstâncias do caso concreto, e segundo os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Neste passo, considerando o dano, as condições econômicas das partes, a intensidade da culpa e as circunstâncias em que ocorreu o fato, a indenização deve ser arbitrada em um montante que possa amenizar o desgaste da Autora, sem, no entanto, ser fato de enriquecimento sem causa da Autora e de empobrecimento para a Ré.

Em face de tais critérios e de todo o exposto até aqui, sugere-se a fixação da indenização pelos danos morais sofridos pela autora com base no valor abusivo imposto pela Ré na primeira vistoria R$ R$ 7.755,00, importância adequada, como forma de compensação pelo sofrimento suportado e pelo dano ocorrido.

7. REQUERIMENTOS

Pelo exposto, requer-se:

a) Conceda a tutela de urgência para que seja cancelada ou suspendida a exigibilidade de cobrança do boleto, com base no artigo 300, do Código de Processo Civil;
b) A expedição de guia para depósito da quantia devida, calculada em R$ 386,65, a título de aluguel, a ser efetivado no prazo de 24 (vinte e quatro) horas, após a intimação da Autora, nos termos do art. 67, II, da Lei nº 8.245/91, uma vez que se encontra em dia com suas obrigações e alternativamente caso não concedido tal valor seja considerado R$ 773,30 para o aluguel devido;
c) A citação do Réu no endereço indicado no preâmbulo da inicial, para querendo levantar o depósito ou para oferecer resposta, sob pena de revelia;
d) Ao final, que seja esta demanda JULGADA TOTALMENTE PROCEDENTE, declarando extinta a obrigação e condenando o Réu ao pagamento de indenização no valor de R$ 7.755,00 mil, pelos danos morais causados por constrangimento à Autora, bem como para que com esta condenação a imobiliária ré sofra em seu patrimônio para não voltar a tomar as mesmas atitudes abusivas;
e) Seja determinado que as despesas com o depósito corram por conta do credor, nos termos do art. 343 do Código Civil;
f) Protesta provar o alegado pelos meios de provas em direito admitidas, notadamente o depoimento pessoal do Requerente e Requeridos, a oitiva de testemunhas, a realização de prova pericial e a juntada de novos documentos caso necessário;
g) Outrossim, a condenação da Ré aos honorários advocatícios, arbitrados por Vossa Excelência em até 20% sobre o valor da causa;

Dá-se o valor da causa de R$ 8.141,55 (oito mil cento e quarenta e um reais e cinquenta e cinco centavos).

Nesses termos, aguarda deferimento.

Witmarsum, 11 de maio de 2018

Aleister Crowley
OAB 93

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